随着抵押贷款利率飙升，买断准备重启-这是号

购房者正在寻找降低抵押贷款利率的方法。因此，一种曾经流行的房屋销售策略正在卷土重来。这被称为临时买断，在20世纪70年代末和80年代初抵押贷款利率急剧上升时被广泛使用。

由于抵押贷款利率处于20年高点，预计美联储(Federal Reserve)今年将把抵押贷款利率下限再提高两倍，因此恢复临时买断贷款的做法是及时的。越来越少的人在买房，因为利率的上升让人们买不起房子。在一些市场，议价权甚至从卖方转向买方。

在这种情况下——利率上升，卖房者必须努力吸引买家——临时买断可能盛行。是时候把它们掸掉，派上用场了。

临时买断会减少购房者头一年的月供，有时是头两三年的月供。购房者不会从一开始就按月全额还款，而是在一年或更长时间内按折扣还款。

这是通过补贴借款人支付的利率来实现的。例如，假设一个买家获得了一笔利率为7%的抵押贷款，期限为一年。由于买断，第一年的月供利率是6%，之后会上升到7%。

在这个假设的例子中，如果借款人获得了30万美元的抵押贷款，那么购买者在第一年的本金和利息支付将是每月1799美元，然后在第二年到第30年上升到每月1996美元。按照这些条款的买断贷款，第一年每月可为借款人节省约197美元的利息，总共可节省2367美元。

传统上，大多数临时买断都是由房屋建筑商和房屋卖家支付的，作为相当于买方节省的利息的交割成本。在上面的例子中，买方节省了2,367美元，卖方在交易结束时将这笔钱存入一个保管帐户。贷款服务机构每个月从账户中提取贷款全额支付和房主正在支付的贴现账单之间的差额。

最近的变化是，当可发放的抵押贷款减少时，一些贷款机构提供临时买断作为竞争业务的一种手段。在比较贷款机构时，这是一个值得关注的功能。

“当我1978年进入房地产行业时，收购是一件例行公事，”科罗拉多州博尔德市樱桃溪抵押贷款公司(Cherry Creek Mortgage)的高级贷款官员卢?巴恩斯(Lou Barnes)说。巴恩斯说，那时候抵押贷款利率上升得很快，就像现在一样，购房买断是为了让购房者从较低的利率或较低的租金中轻松过渡。

如今，临时买断对首次购房者很有吸引力，他们对抵押贷款利率上升的速度感到震惊，会把积蓄花在首付和交割成本上。暂时的还款减少允许借款人补充储蓄或把钱花在房屋升级上。

“你知道当你买房的时候是什么情况:你可能想买新地毯，新电器——一切都要把它变成你的家，”比尔·班菲尔德说，他是火箭抵押贷款公司资本市场执行副总裁。

班菲尔德表示，Rocket公司正在用一款名为“通胀终结者”(Inflation Buster)的产品支付到2022年底的一年回购。New American Funding的编辑部董事总经理莱恩(Ben Lane)在电子邮件中说，该公司还提供贷款机构支付的买断价。其他贷款机构最近也开始推销卖家支付的回购款项。

买断可以持续一年以上，让借款人可以延长储蓄:

2-1的买断在第一年将利率降低2个百分点，第二年再降低1个百分点，之后再提高到全额利率。
3-2-1回购期限为3年，第一年降息3个百分点，第二年降息2个百分点，第三年降息1个百分点。
在1-1-1买断中，利率在三年内降低一个百分点。

班菲尔德说，临时买断“比谷底还要古老”，有迹象表明，随着谈判的魔力从卖方转向买方，临时买断又开始流行起来。原因是:买断是一种经过时间考验的吸引不情愿买家的方式。

卖方可能会提供买断而不是降低价格。这样，卖家就可以吹嘘自己拿到了理想的价格，而买家则可以省下钱。

例如，假设经过几天的讨价还价，买方和卖方的差价为7000美元。临时买断可以解决僵局:

买方支付双方僵持的价格:比买方想要支付的价格高出7000美元。
作为妥协，卖方以2比1的价格买下买方30万美元的抵押贷款，利率为7%。2-1的买断在贷款的前两年为买家节省了6,992美元。这6,992美元来自于卖家在交易结束时的收益——相当于降价，但邻居们是看不见的。

任何一方都可以建议收购。卖家可以主动提供，作为一种竞争策略。买方可以要求一辆作为卖方的让步。

贷款机构必须让借款人按全额利率还款，这就要求贷款机构确定借款人在减息期满后还得起贷款。

政府支持的抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)对卖方的让步施加限制，包括临时买断。根据首付金额的不同，限制有所不同。

房利美和房地美还将临时回购期限限制在3年以内。为了缓解支付冲击，实际利率每年只能上升一个百分点。所以借款人的有效利率不能从5%上升到7%;在7%稳定下来之前，它必须在一年内从5%上升到6%。

临时买断类似于可调利率抵押贷款，因为借款人一开始以一个利率还款，后来以另一个利率还款。但收购不是ARM。

一个关键的区别是利率的变化。在ARM上，利率和月供可以在贷款期限内定期变化。通过买断，利率永远不会改变。相反，卖方(有时是贷款人)在第一年或两年或三年支付借款人的部分利息，但基本票据利率保持不变。

新泽西州Affinity Federal Credit Union负责抵押贷款发放的助理副总裁卡罗琳·摩根贝瑟(Carolyn Morganbesser)说，支持ARMs的一个理由是，它持续时间更长，至少在前五年可以节省更多的钱。

“ARM将把你带回家;它会在这个特定时间给你尽可能低的支付，”摩根贝瑟说。

虽然这可能是真的，但arm的一个缺点是卖方不能把它们作为让步。Morganbesser说，在她所在的地区，这种反对现在是无关紧要的，因为这仍然是一个强烈的卖方市场，所以卖方没有什么动力做出让步。

但在远离东海岸的一些地方，卖家已经在争夺越来越少的有意愿的买家。在这些市场中，买家有选择的权力，卖家可能倾向于提供买断。

支付折扣点是一种永久降低利率的方法，因此，每月还款额也会减少。卖家可以支付折扣点作为销售激励。但有折扣:

莫每月的储蓄少了。支付一个折扣点——等于贷款金额的1%——通常会使利率降低一个百分点大约四分之一个百分点。
即使mo每月的存款没什么好吹嘘的而且，在几年的时间里，累积下来的节省是可观的。
通常需要6到7年的定期付款，累积的储蓄才会超过前期成本。

巴恩斯在一封电子邮件中写道:“如果你在这6年之前出售或再融资，你就把钱留在了桌上。”

相比之下，买方从临时买断中省下的钱相当于卖方在一到三年内的前期成本。

临时买断即将复苏，预示着一个更加传统的住房市场即将到来，在这个市场上，卖家和他们的房地产经纪人不再需要在每一套房子的十几个绝望的出价中进行筛选。

特拉华州威尔明顿市库尔菲斯?苏富比国际房地产公司的房地产经纪人迈克尔?凯尔切夫斯基表示:“将会努力出售那些可能发挥创造性结构和融资作用的房产。”“或者，你知道，只是一些经过时间考验的方法，比如举办看房招待会、经纪人的开放日、给经纪人打电话、发电子邮件、寄明信片——做所有推销员的事情，把这些房产卖出去。”